作者: ZZZZZZZZZ9 (Z9) 標題: Fw: [問卦] 投資房產手法 時間: Wed May 8 23:08:23 2013 作者: ceca (生活藝術大師 看板: Gossiping ※ 引述《somebaby (小花)》之銘言: : 近來許多藝人紛紛在媒體談投資房產 : 一位長輩就在講投資房產手法根本不用什麼成本且易漲難跌 : 重點:投資店面租金收入支付前三年銀行利息(前三年不負擔本金) : 貸款方面成數限制根本很容易規避去找代書改下成交金額不用本金 : 買進就找房仲掛賣若假設店面價格2000萬多12佰萬就賣 : 一年內幾乎可輕輕鬆鬆賺幾百萬沒問題 : 天龍國暫且別投資現在他那掛人馬都跑去天龍國以外在玩 : 真的是這回事嗎??? 去找代書改金額不用頭期款和本金也能玩 只買店面 店面最好這樣玩拉...XD 店面投報率其實差很多. 另外,店面出租率其實也差很多. 最後,大多數的店面成交速度很慢. 你長輩這樣玩中南部的店面,我保證他被套牢. 到時候貸款付出出來就準備被法拍. 店面是很難玩的東西,基本上沒經驗千萬不要碰. 去買農地都比較穩. 現在這個年代,店面租金很低,比住宅低太多了. 中南部大約也不過2.5%...金店面也不過搞個5%就像神一樣. 反而專業包租公玩住宅,動不動就是5%10%起跳. 店面搞的根本不是租金.除非你是買中國的店面,不過這不再這邊討論. 店面最重要的終極訴求,就是賣給需要的生意人. 因為真的生意做大的人,一定會買店面,再貴他也會買. 太多店換個點就爛掉,甚至被無良房東收回去自己開. 所以為了他自己的保障,只要他做穩,他就會買店面,不計代價. 因此店面買賣,一定要以做生意者最後接手買為主. 而做生意又分,食衣住行育樂. 因此要麻你的店面就是訴求性很廣泛.誰都會對你的店面有興趣. 例如捷運門口,你要賣便當,賣衣服,賣飲料都ok這種通吃型. 也可能是文武百貨街,專做文武百貨. 也可能是觀光區,賣禮品小吃等. 再來你要確定你的客戶群. 這邊是國高中學生,是上下班族,是觀光客還是誰. 然後還要考慮人潮流動時間,是晚上,是下班,是上班. 這些因素都考慮了,才有辦法評判你的店面的點到底好不好. 點又分陽面陰面,分人潮線區. 甚至紅綠燈的前端後端都有非常重要的影響. 舉個利,我最常和朋友解釋陽面陰面的典型範例. 台1線轉往興達港的方向.和東方路交叉口. 那邊有一間7-11和一間摩斯漢堡. (請google 高雄市湖內區中山路一段229號) 7-11的店面就是陽面,摩斯就是陰面. 因此摩斯漢堡做的快倒掉(好像倒了),7-11生意一直不錯. 這和他開啥影響並不大,但和店面點影響非常有關係. so...我們先來探討這邊的人潮. 基本上這個點主要客戶群就是觀光客,去興達港的觀光客. 再來探討地點. 7-11是去興達港的方向,摩斯是回家的方向(道路靠右邊走) 另外,7-11對台南去的觀光客而言,紅綠燈之前. 摩斯對高雄去的觀光客而言,確是在對岸,對台南去的觀光客而言式紅綠燈之後. 因此...來模擬一下.今天你是人潮中的某一個成員. 你和朋友約要去興達港,大家分頭過去,要在哪邊聚集?? 很直覺的,你一定再7-11的地方等. 因為他位於去興達港的方向,另外不用過馬路. 所以7-11總是很多人再那邊等人,等人的同時也會順便買罐飲料之類的. 反觀摩斯,那是回家的路線.回家沒人再等人的,車開了就直接走了. 另外,去興達港會吃海產,吃飽了也不會想再摩斯買個甚麼東西. 但是你去興達港,會先直覺的買罐飲料...因為你只記得那邊有海產. so....這就是很典型的陽面陰面店面問題. 兩間同一個路口左右邊的店面,但他的價值其實根本天南地北. 而做生意的會很敏銳的嗅到這其中的差別. 因此,好的店面你加個30%...會有人買. 濫的店面你打20%折還會很難賣,只能等新警察或搞不清楚狀況剛踏入投資店面的投資客. 也因此,實價登錄從來就不是買賣店面的依據. 實價登錄只是我們這些投資者拿來殺價的工具罷了. 尤其現在實價登錄只公告2/3的資料,真正好東西的高價位資料全都被內政部衫掉. 那好..我就用濫店面的價格買入,然後開好店面的價格等待買主...XD 我以前就講過,店面10間有9間不能買,買了都是套牢. 除了前幾年台北豪洨的全面開漲外. 你長期待中南部的,就會很清楚我再說啥. 另外,店面真的要賺,也不是這樣左手買右手賣. 店面真的要賺的多,就是要眼光看準,看到商圈的轉移,人潮線的改變. 例如當年天母商圈,因為百貨和捷運站的成立,產生了位移. 所以本來濫店面就翻身,一番3倍價格,好店面就整個爛掉,砍50%可能也沒人要買. 學校門口本來兩邊店面價值差不多. 這邊要開捷運,那你學校門口和捷運之間的連線就是好店面,另一端就是濫店面. 而你眼光好,當捷運一說要蓋,就立刻入手. 自然蓋好後翻個200300%算正常. 這才是玩店面真正好賺的地方. 不過這種需要大量的經驗和分析才有辦法看準. 一般用住宅的方式亂玩店面,包準你被套牢牢...除了前幾年台北的狀況以外. -- [35;1m 142 1/14 Ptt賭場 Gossiping 中獎咧! 69876 143 1/14 Ptt賭場 Gossiping 中獎咧! 179982 144 1/14 Ptt賭場 Gossiping 中獎咧! 179982 145 1/14 Ptt賭場 Gossiping 中獎咧! 179982 146 1/14 Ptt賭場 Gossiping 中獎咧! 35982 147 1/14 Ptt賭場 Gossiping 中獎咧! 79992 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) From: 118.171.35.211 [1;31m噓 [33mneoma [m [33m:7-11和摩斯賣的東西根本就不同也能這樣比? [m 05/08 12:23 [1;31m [33mneoma [m [33m:要比就比同樣類型的商店 比如全家和7才有意義 [m 05/08 12:23 [1;37m推 [33mcheujimmy [m [33m:所以陽面陰面主要就是周遭環境的動線來決定囉?? [m 05/08 12:24 客戶群特質,時間點,再去的方向還是回來的方向. 例如公司附近要主打吃午餐的話,要再離開公司的方向. 然後你的店面型態也有差,三角窗,大型小型等. [1;37m推 [33mlukesama [m [33m:1樓你還好吧? [m 05/08 12:24 [1;37m推 [33mtngtng [m [33m:照你的解釋摩斯換到7位置生意也不好阿 都要去吃海鮮了 [m 05/08 12:26 [1;31m [33mtngtng [m [33m:誰會在mos門口等人就順便去買個套餐吃 [m 05/08 12:27 [1;37m推 [33mGreen9527 [m [33m:了不起 [m 05/08 12:29 [1;37m推 [33mhaoamou [m [33m:產品本身就差很多 不過此篇還是讓我學到東西 :) [m 05/08 12:33 沒辦法,經典例子很難找. 另外如果7-11那邊開麥當勞. 等人在麥當勞,還是會有一些低價消費,例如甜心卡,蛋卷冰淇淋等. [1;37m推 [33mduriel3313 [m [33m:好文 [m 05/08 12:34 [1;37m推 [33mRatrideFrog [m [33m:推 專業 [m 05/08 12:35 ※ 編輯: ceca 來自: 118.171.35.211 (05/08 12:39) [1;31m [33mneoma [m [33m:經典的例子喔...你要不要分析一下中正路尚義街口兩家超商? [m 05/08 12:42 [1;31m [33mneoma [m [33m:兩家超商分據尚義街一左一右 [m 05/08 12:43 哪裡阿?... 另外路小和廠牌關係比較大. 再者,如果市區,就是另一種客源和人潮流向. 但要先知道在哪裡. ※ 編輯: ceca 來自: 118.171.35.211 (05/08 12:45) 另外,我們只買賣店面,不做生意. 所以有些名店有廠牌效應,那種是特例. 例如華達奶茶他開再那鳥地方一樣生意很好一樣. 但是你如果買他的店面來賣,就被套牢. 當然也有金店面做到倒掉的. 光六合夜市入口處的飲料店,就常常有人倒掉. 這...不是我們買賣店面的人要負責的. 另外他倒掉也不會影響我買賣店面的價格. ※ 編輯: ceca 來自: 118.171.35.211 (05/08 12:49) [1;37m推 [33mavgirl [m [33m:謝謝分享 [m 05/08 12:59 [1;37m推 [33morz120 [m [33m:學習了 感謝 [m 05/08 13:11 [1;37m推 [33mroseritter [m [33m:我覺得例子很好 摩斯的前一家 是德州炸雞 一樣是倒 [m 05/08 13:21 [1;37m推 [33mKrisNYC [m [33m:受教, 一樓...嗯.... [m 05/08 13:21 [1;37m推 [33mMeclarity [m [33m:長知識....一樓哀.. [m 05/08 13:41 [1;37m推 [33mieoAAAA [m [33m:有人潮才有可能有錢潮 [m 05/08 14:33 [1;31m [33mmoyamoya [m [33m:感謝分享 請問有更多投資店面的參考資訊嗎? [m 05/08 16:16 [1;37m推 [33mxflies [m [33m:感謝分享 [m 05/08 19:05 [1;37m推 [33micyhacker [m [33m:推 [m 05/08 20:02 ※ 發信站: 批踢踢兔(ptt2.cc) ※ 轉錄者: ZZZZZZZZZ9 (1.171.8.145), 時間: 05/08/2013 23:08:23