作者: ZZZZZZZZZ9 (Z9)
標題: Fw: [問卦] 投資房產手法
時間: Wed May 8 23:08:23 2013


作者: ceca (生活藝術大師��� 看板: Gossiping
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※ 引述《somebaby (小花~~)》之銘言:
: 近來許多藝人紛紛在媒體談投資房產
: 一位長輩就在講投資房產手法根本不用什麼成本且易漲難跌
: 重點:投資店面→租金收入→支付前三年銀行利息(前三年不負擔本金)
: 貸款方面成數限制根本很容易規避→去找代書改下成交金額→不用本金
: →買進就找房仲掛賣→若假設店面價格2000萬多1~2佰萬就賣
: →一年內幾乎可輕輕鬆鬆賺幾百萬沒問題
: →天龍國暫且別投資→現在他那掛人馬都跑去天龍國以外在玩
: 真的是這回事嗎??? 去找代書改金額→不用頭期款和本金也能玩 只買店面


店面最好這樣玩拉...XD

店面投報率其實差很多.

另外,店面出租率其實也差很多.

最後,大多數的店面成交速度很慢.

你長輩這樣玩中南部的店面,我保證他被套牢.

到時候貸款付出出來就準備被法拍.


店面是很難玩的東西,基本上沒經驗千萬不要碰.

去買農地都比較穩.


現在這個年代,店面租金很低,比住宅低太多了.

中南部大約也不過2.5%...金店面也不過搞個5%就像神一樣.

反而專業包租公玩住宅,動不動就是5%~10%起跳.

店面搞的根本不是租金.除非你是買中國的店面,不過這不再這邊討論.

店面最重要的終極訴求,就是賣給需要的生意人.

因為真的生意做大的人,一定會買店面,再貴他也會買.

太多店換個點就爛掉,甚至被無良房東收回去自己開.

所以為了他自己的保障,只要他做穩,他就會買店面,不計代價.

因此店面買賣,一定要以做生意者最後接手買為主.

而做生意又分,食衣住行育樂.

因此要麻你的店面就是訴求性很廣泛.誰都會對你的店面有興趣.

例如捷運門口,你要賣便當,賣衣服,賣飲料都ok這種通吃型.

也可能是文武百貨街,專做文武百貨.

也可能是觀光區,賣禮品小吃等.

再來你要確定你的客戶群.

這邊是國高中學生,是上下班族,是觀光客還是誰.

然後還要考慮人潮流動時間,是晚上,是下班,是上班.

這些因素都考慮了,才有辦法評判你的店面的點到底好不好.

點又分陽面陰面,分人潮線區.

甚至紅綠燈的前端後端都有非常重要的影響.


舉個利,我最常和朋友解釋陽面陰面的典型範例.

台1線轉往興達港的方向.和東方路交叉口.

那邊有一間7-11和一間摩斯漢堡.
(請google 高雄市湖內區中山路一段229號)

7-11的店面就是陽面,摩斯就是陰面.

因此摩斯漢堡做的快倒掉(好像倒了),7-11生意一直不錯.

這和他開啥影響並不大,但和店面點影響非常有關係.

so...我們先來探討這邊的人潮.

基本上這個點主要客戶群就是觀光客,去興達港的觀光客.

再來探討地點.

7-11是去興達港的方向,摩斯是回家的方向(道路靠右邊走)

另外,7-11對台南去的觀光客而言,紅綠燈之前.

摩斯對高雄去的觀光客而言,確是在對岸,對台南去的觀光客而言式紅綠燈之後.

因此...來模擬一下.今天你是人潮中的某一個成員.

你和朋友約要去興達港,大家分頭過去,要在哪邊聚集??

很直覺的,你一定再7-11的地方等.

因為他位於去興達港的方向,另外不用過馬路.

所以7-11總是很多人再那邊等人,等人的同時也會順便買罐飲料之類的.

反觀摩斯,那是回家的路線.回家沒人再等人的,車開了就直接走了.

另外,去興達港會吃海產,吃飽了也不會想再摩斯買個甚麼東西.

但是你去興達港,會先直覺的買罐飲料...因為你只記得那邊有海產.

so....這就是很典型的陽面陰面店面問題.

兩間同一個路口左右邊的店面,但他的價值其實根本天南地北.

而做生意的會很敏銳的嗅到這其中的差別.

因此,好的店面你加個30%...會有人買.

濫的店面你打20%折還會很難賣,只能等新警察或搞不清楚狀況剛踏入投資店面的投資客.

也因此,實價登錄從來就不是買賣店面的依據.

實價登錄只是我們這些投資者拿來殺價的工具罷了.

尤其現在實價登錄只公告2/3的資料,真正好東西的高價位資料全都被內政部衫掉.

那好..我就用濫店面的價格買入,然後開好店面的價格等待買主...XD


我以前就講過,店面10間有9間不能買,買了都是套牢.

除了前幾年台北豪洨的全面開漲外.

你長期待中南部的,就會很清楚我再說啥.

另外,店面真的要賺,也不是這樣左手買右手賣.

店面真的要賺的多,就是要眼光看準,看到商圈的轉移,人潮線的改變.

例如當年天母商圈,因為百貨和捷運站的成立,產生了位移.

所以本來濫店面就翻身,一番3倍價格,好店面就整個爛掉,砍50%可能也沒人要買.

學校門口本來兩邊店面價值差不多.

這邊要開捷運,那你學校門口和捷運之間的連線就是好店面,另一端就是濫店面.

而你眼光好,當捷運一說要蓋,就立刻入手.

自然蓋好後翻個200~300%算正常.

這才是玩店面真正好賺的地方.

不過這種需要大量的經驗和分析才有辦法看準.

一般用住宅的方式亂玩店面,包準你被套牢牢...除了前幾年台北的狀況以外.



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◆ From: 118.171.35.211
[1;31m噓 [33mneoma [m [33m:7-11和摩斯賣的東西根本就不同也能這樣比? [m 05/08 12:23
[1;31m→ [33mneoma [m [33m:要比就比同樣類型的商店 比如全家和7才有意義 [m 05/08 12:23
[1;37m推 [33mcheujimmy [m [33m:所以陽面陰面主要就是周遭環境的動線來決定囉?? [m 05/08 12:24

客戶群特質,時間點,再去的方向還是回來的方向.

例如公司附近要主打吃午餐的話,要再離開公司的方向.

然後你的店面型態也有差,三角窗,大型小型等.

[1;37m推 [33mlukesama [m [33m:1樓你還好吧? [m 05/08 12:24
[1;37m推 [33mtngtng [m [33m:照你的解釋摩斯換到7位置生意也不好阿 都要去吃海鮮了 [m 05/08 12:26
[1;31m→ [33mtngtng [m [33m:誰會在mos門口等人就順便去買個套餐吃 [m 05/08 12:27
[1;37m推 [33mGreen9527 [m [33m:了不起 [m 05/08 12:29
[1;37m推 [33mhaoamou [m [33m:產品本身就差很多 不過此篇還是讓我學到東西 :) [m 05/08 12:33

沒辦法,經典例子很難找.



另外如果7-11那邊開麥當勞.

等人在麥當勞,還是會有一些低價消費,例如甜心卡,蛋卷冰淇淋等.


[1;37m推 [33mduriel3313 [m [33m:好文 [m 05/08 12:34
[1;37m推 [33mRatrideFrog [m [33m:推 專業 [m 05/08 12:35
※ 編輯: ceca 來自: 118.171.35.211 (05/08 12:39)
[1;31m→ [33mneoma [m [33m:經典的例子喔...你要不要分析一下中正路尚義街口兩家超商? [m 05/08 12:42
[1;31m→ [33mneoma [m [33m:兩家超商分據尚義街一左一右 [m 05/08 12:43

哪裡阿?...

另外路小和廠牌關係比較大.

再者,如果市區,就是另一種客源和人潮流向.

但要先知道在哪裡.
※ 編輯: ceca 來自: 118.171.35.211 (05/08 12:45)

另外,我們只買賣店面,不做生意.

所以有些名店有廠牌效應,那種是特例.

例如華達奶茶他開再那鳥地方一樣生意很好一樣.

但是你如果買他的店面來賣,就被套牢.

當然也有金店面做到倒掉的.

光六合夜市入口處的飲料店,就常常有人倒掉.

這...不是我們買賣店面的人要負責的.

另外他倒掉也不會影響我買賣店面的價格.
※ 編輯: ceca 來自: 118.171.35.211 (05/08 12:49)
[1;37m推 [33mavgirl [m [33m:謝謝分享~ [m 05/08 12:59
[1;37m推 [33morz120 [m [33m:學習了 感謝 [m 05/08 13:11
[1;37m推 [33mroseritter [m [33m:我覺得例子很好 摩斯的前一家 是德州炸雞 一樣是倒 [m 05/08 13:21
[1;37m推 [33mKrisNYC [m [33m:受教, 一樓...嗯.... [m 05/08 13:21
[1;37m推 [33mMeclarity [m [33m:長知識....一樓哀.. [m 05/08 13:41
[1;37m推 [33mieoAAAA [m [33m:有人潮才有可能有錢潮~ [m 05/08 14:33
[1;31m→ [33mmoyamoya [m [33m:感謝分享 請問有更多投資店面的參考資訊嗎? [m 05/08 16:16
[1;37m推 [33mxflies [m [33m:感謝分享 [m 05/08 19:05
[1;37m推 [33micyhacker [m [33m:推 [m 05/08 20:02


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※ 轉錄者: ZZZZZZZZZ9 (1.171.8.145), 時間: 05/08/2013 23:08:23
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