作者: dinshi (豐臣家呂布) 看板: Gossiping
標題: Re: [新聞] 300間套房包租公 月入300萬
時間: Wed May 13 00:21:41 2009

之前常常夢到我在夢中幫忙房東

這個夢裡的房東大概做到100多間而已

但是我剛開始幫忙的時候 他只有30幾間套雅房

然後在2003-2007年擴展成100多間 之後 我就畢業了 也不常夢到 所以不知道變成怎樣了

而我打工 除了幫PO找人租 清掃之外 還有做帳 因為作帳 所以我知道做法

擴展的做法是 先要有一些本錢 而要租的雅套房 不可能都用買的

一.所以有幾種做法:
1.貸款買一半 因為他信用良好 之前常和銀行有往來 所以貸款都成功

貸了5-6間 一間都貸200-上千萬 有一間大的1-4樓的 貸了上千萬

剩下一半的錢 就要找股東入股 因為他也拿不出那麼多錢 買下另一半房子的錢

所以賺的錢 一部分要照入股數給股東 一部分給銀行 那他賺啥呢

我做帳的時候 會有大概10%的盈餘叫做管理費 是給他的

那他在從管理費中抽個幾%給我

2.租長期契約 和熟識的朋友租房子 通常在熱門地段 然後因為熟識

又租長期 所以可以用低價租到 大致打和朋友打10年契約 一次付清10年房租

大概100多萬 和後這10年有3-4年以上要攤這100多萬 之後才開始賺

3.自有 或是自己買的 這種很少 他只有2間大間的 就一開始的本

二.而弄來的房子 怎麼租 尤其是租來的呢

(1)以租來的來說

一般30多坪公寓 被整的打掉 隔成4個小套房

租的金額是15000-20000左右

4個小套房1間租8000-9000 就有30000左右的進帳

但是要包水電之類的 網路 第四台 還有一些耗材 洗衣機 電視 家具之類的要供應

還有 一開始打掉裝潢 也花了50萬-80萬

所以租來的要先攤個幾年 才回本 還有一年到頭有人會退租 那空窗期是收不到錢的

因此 租的做法 大概就賺後面

(2)買的做法

前面都一樣 打掉 裝潢 買家具

但收益 就要扣利息 還有股東後 才是自己的 而且給銀行是不還本金的

也就是當作投資 年領幾%這樣 等到想買下才會付本金

盡量不要做雅房 雅房管理不好管 收租也比較少

而且光是公共區域就難搞的很 還有可怕的廁所

三.至於純收益方面 帳就是做這邊 要給股東看的

好的地點和買的比較便宜的 都可以到10多%

很久沒租出去的 或是點比較不好 投資太多的 就只剩5%左右的收益

但是這10多%或5%的收益 如果是合買的 還要給股東後 照%分配才是自己的

租的就可以自己全拿

所以這是長期的投資 大概要10年後才開始回本

也是很辛苦的 要去工地 監工 不然工人給你亂搞

而且常常要清掃 帶看 簽約 每個月要對帳 看誰沒匯錢

光是每個月對上百個帳號頭就痛

房客還要做成表來管理 等等

才知道約到期要去詢問

包租公很爽嗎 也不盡然

題外話 話說他是用總收益的3%請我的 因為他拿10%管理費 出3%給我做些雜事 他還拿7%

所以我拚命拉人租 把租屋率拉高我錢也比較多 但是真的不是躺者賺啦

要做的事很多 上網PO 591 易租網等等 貼小廣告 找公佈欄

帶看一定要 跑來跑去的 對方也不一定租 簽約 繳一堆費用 網路 第四台 申辦

對帳 作帳 事情不少的 還要幫房客解決問題 瓦斯沒了 網路斷了 啥壞了 清掃等等..

.....以上 都是大學時作夢夢到的 真懷念



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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 115.80.34.176
[1;37m推 [33mmothjack [m [33m:以專業的投資標的而言 只要年報酬有8%就可以下手 [m 05/13 00:24
※ 編輯: dinshi 來自: 115.80.34.176 (05/13 00:26)
[1;37m推 [33mmoocow [m [33m:-.- 種點事他一個月可以賺多少? [m 05/13 00:26
[1;37m推 [33mAstronomy [m [33m:8%嗯....那如果能搞到投報率20%算是? [m 05/13 00:28
[1;37m推 [33mBastain [m [33m:所以說新聞的標題應該是騙人的吧 [m 05/13 00:28
[1;37m推 [33mtimking [m [33m:一個月淨賺七間 加上10年後一堆不動產 [m 05/13 00:29
[1;37m推 [33moukacheng [m [33m:第一次看到算錢會頭痛的 [m 05/13 00:31
[1;31m→ [33moukacheng [m [33m:而且通常如果你要報稅 房東還會說要加房租 算在你身上 [m 05/13 00:32
[1;31m→ [33mdinshi [m [33m:收益%要用年來算唷 [m 05/13 00:33
[1;37m推 [33mmrdragon [m [33m:有好口碑就不怕租不出去。一堆惡房東愛A錢又擺爛,賠錢 [m 05/13 00:33
[1;31m→ [33mmrdragon [m [33m:只能怪自己活該 [m 05/13 00:33
[1;31m→ [33msagarain [m [33m:8%?!!哪有那麼好賺 壽險業都鎖定4%比定存高而已的標的 [m 05/13 00:36
[1;31m→ [33mjarry1007 [m [33m:同樣的錢買中鋼也有8%呀 [m 05/13 00:37
32.5坪
﹝一﹞ 投資金額:
(1)房價 + $6400000
(2)裝修費 + $700000
(3)銀行貸款 - $5600000
計:$1500000
﹝二﹞ 租金收益
(1)11000 X 2 X 12 =264000
(2) 8000 X 2 X 12 =192000
計:$456000
﹝三﹞ 年度支出:
(1)利息 560 X 3%=168000
(2)水電雜支 40000
(3)管理費 456000 X 10% = 45600
計:$253600
﹝四﹞年度收淨值:
456000-253600=$202400

﹝四﹞ 投資報酬率:
收入淨值 / (投資金額 – 押租金)
=202400/1500000=13.49%
完美算法是這樣 扣一扣 沒租到的幾個月 大概也有8%
※ 編輯: dinshi 來自: 115.80.34.176 (05/13 00:44)
[1;37m推 [33msuIabird [m [33m:樓上傑瑞很歡樂 拿股票跟房地產比XD [m 05/13 00:41
[1;37m推 [33moukacheng [m [33m:我也可以說 當初買個2388 可以賺500% 8%算啥 [m 05/13 00:58
[1;37m推 [33mdeficienter [m [33m:我房東兩棟透天格超多間的~感覺真的很好賺 [m 05/13 00:59
[1;31m→ [33mandymai [m [33m:這些東西寫個程式就會輕鬆許多了吧... [m 05/13 01:37
[1;37m推 [33miamOllY [m [33m:我不懂為什麼不用還銀行本金指還利息,難道借貸不用還? [m 05/13 02:05
[1;31m→ [33miamOllY [m [33m:這樣本金永遠在哪沒還出來,房子還不是自己的阿 [m 05/13 02:06
[1;37m推 [33mlostinK [m [33m:我覺得他只花3%找到一個那麼認真負責的原po就贏一半了~ [m 05/13 03:00
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